주택매매와 세금보고

최근 금리가 지속적으로 인하되면서 한인들의 주택 매입, 또는 매각에 대한 관심이 높아지고 있습니다.
먼저 주택을 매입했을 때는 세금과 관련, 당장 세무당국에 보고해야할 내용은 없지만 후일 주택을 팔 때를 대비해 미리 준비해 두어야 할 사항들이 있습니다. 즉, 주택 매입시의 Closing 비용, 매입후의 공사비 등은 주택의 원가(Cost)에 포함시킬 수 있기 때문에 관련 자료들을 잘 보관해 두어야 합니다. 나중에 주택을 팔 때 원가와 판매가를 비교하여 매매차익이 발생하면 그 차익에 대해 세금을 부과하기 때문에, 원가로 인정받을 수 있는 부분에 대해서는 증빙자료를 확보해 두는 것이 좋습니다. 여기서 주택공사비(Home Improvement Expenditure)는 수리비와는 다른 개념으로서 주택의 가치를 높이거나, 수명을 연장시키는 정도의 공사비를 의미합니다. 예를 들면, 주택의 증축 또는 개축, 수영장의 설치, 조경공사, 보안장치 설치 등이 여기에 해당됩니다. 납세자 본인이 직접 공사를 했을 경우는 본인의 노동가치는 인정을 받지 못하고 단지 재료값만 인정을 받을 수 있습니다.
한인 납세자들이 공사계약서와 영수증 등의 미비로 본인이 실제 투자한 금액을 다 공제받지 못하는 경우가 많이 있는데, 양식을 갖춘 계약서와 영수증을 평소에 잘 구비해 둘 필요가 있습니다. 또한 모기지를 얻는 경우 모기지 이자, 주택에 부과되는 부동산세 등은 모두 해당연도의 항목공제(Itemized Deductiuon) 대상이 되므로 개인세금 보고시 세금혜택을 받을 수 있습니다.
다음은 주택을 팔 때 유의하여야할 사항들입니다. 본인이 살고 있는 주거 주택을 처분해서 발생되는 이익은 독신의 경우 $250,000까지, 결혼한 부부의 경우 $500,000(합동보고시)까지 세금이 부과되지 않습니다. 단, 이 혜택을 받기 위해서는 과거 5년중 최소한 2년 이상은 그 집에 살았어야 합니다. 따라서 한 집에 공백없이 계속 주거하는 경우 빠르면 2년만 지나면 세금혜택을 보게 됩니다. 주거주택을 한 채 이상 가지고 있을 경우에는 가장 많이 주거한 주택(Principal Residence)에 세금 혜택을 부여합니다. 어떤 분들은 이 2년 주거의 세법상의 혜택을 알지 못해 조금만 더 기다리면 될텐데 무심코 주택을 팔고나서 후회하는 경우를 종종 보게 됩니다.
그러나 부득이한 사정에 의해 주택을 팔아야 하는 경우에는 예외조항이 적용됩니다. 예를 들면 건강상의 이유나 직장 이동 등에 의해 2년을 채우지 못하고 주택을 팔아야 하는 경우 비례계산에 의해 부분적인 혜택을 받을 수 있습니다. 즉, 거주기간을 730일(2년)로 나누어 이를 $500,000(부부합동보고시)에 곱하면 본인이 세금을 면제받을 수 있는 이익 금액이 됩니다. 배우자가 죽거나 이혼을 했을 경우는 배우자가 같이 살았던 기간에 비례해서 $500,000의 혜택을 받게 됩니다. 반면 최근에 결혼을 해서 배우자가 2년의 기간을 채우지 못하였을 경우는 비례적용 없이 $250,000의 혜택만 받게 됩니다.
주거주택을 임대한 경우는 주거와 임대의 비율을 계산해서, 매매차익에 주거비율을 곱한 금액만큼(부부합동보고시 $500,000한도내)만 세금면제 혜택을 보게 되고, 매매차익에 임대비율을 곱해서 나온 금액에 대해서는 양도소득세를 납부하여야 합니다. 따라서 가까운 시일내에 주거 주택을 처분할 계획이 있는 경우는 임대를 놓는 경우와 그렇지 않은 경우의 득실을 잘 따져보아야 합니다.