부동산 교환

부동산 교환

최근 부동산 교환거래가 점차 일반인들에게 알려지기 시작하면서 그 동안 세금 때문에 엄두를 내지 못했던 부동산 소유주들이 부동산 교환거래를 어떻게 하는 것인지, 또 부동산을 교환하면 정말 매매차익에 대해 세금을 안내도 되는지 궁금해 하는 경우가 많이 있습니다. 부동산 교환은 1991년 IRS의 Code Section 1031에 의해 허용된 제도로서 1031 Exchange라고도 합니다. 이 제도는 규정에서 요구하는 제반 조건을 다 충족시킨 경우에만 혜택을 받을 수 있으므로 부동산을 매매하기 전에 회계사, 변호사, 부동산 중개업자 등 전문가와 충분히 상의하는 것이 좋습니다.
세금이 면제되는 부동산 교환에 해당되는 자산은 투자 또는 업무용으로 소유하고 있는 부동산입니다. 따라서 주택의 경우 렌트를 주고 있는 주택은 투자용 부동산으로서 혜택이 있지만 본인이 직접 살고 있는 주택은 투자목적이 아니라 주거목적으로 분류되기 때문에 혜택이 없습니다. 또한 부동산회사가 회사 사무실로 사용하기 위해 소유하고 있는 건물은 업무용으로서 혜택이 있지만 판매를 하기 위해 보유하고 있는 부동산은 투자 또는 업무용이 아니기 때문에 세금혜택을 받을 수 없습니다. 또한 세금이 면제된다는 것도 현재 세금을 안낸다는 의미이지 영원히 안내도 된다는 의미가 아닙니다. 부동산 교환에 의해 새로 구입한 자산이 나중에 팔릴 경우 이전에 안낸 매매차익에 대한 세금도 함께 내야 하므로 엄밀한 의미에서 세금면제가 아니라 세금연기라고 할 수 있습니다. 단, 중간에 부동산가격이 떨어지는 경우는 매매차익과 매매손실이 서로 상계되므로 그 만큼 세금혜택을 볼 수 있습니다.
교환하고자 하는 부동산은 서로 같은 종류의 부동산이면 됩니다. 예를 들면 렌트 하우스, 듀플렉스, 아파트, 상업용 빌딩, 빈 땅 등은 서로 같은 종류의 부동산으로 인정이 되므로 서로 교환이 가능합니다. 또한 여러 개의 렌트 하우스를 팔고 하나의 빌딩을 사거나, 하나의 빌딩을 팔아서 여러 개의 렌트 하우스를 구입하는 것도 가능합니다. 매매가격은 사고자 하는 부동산의 가격이 팔고자 하는 부동산의 가격과 같거나 이보다 높으면 됩니다. 그러나 반대로 사고자 하는 부동산의 가격이 팔고자 하는 부동산의 가격보다 낮아서 그 차이를 현금으로 받게 되면 그 현금으로 받는 부분만큼 매매차익을 보고하고 이에 대해 세금을 내야 합니다.
교환의 종류에는 동시교환(Simultaneous Exchange), 지연교환(Delayed Exchange), 역교환(Reverse Exchange), 개발교환(Improvement Exchange) 등이 있습니다. 동시교환은 흔하게 보기 어려운 경우인데 두 사람이 가지고 있는 부동산을 서로 맞교환하는 경우입니다. 지연교환은 동시교환과 같은 우연이 일어나기 어렵기 때문에 일정한 시간내에 중개기관(Qualified Intermediary)을 통해서 매각자와 매입자가 서로 다르게 교환이 일어날지라도 동시교환처럼 인정하여 세금혜택을 주는 경우입니다. 이 교환은 먼저 본인의 부동산 매각시 클로징 서류에 Section 1031에 의한 부동산교환 의사를 분명히 밝히고 클로징 이후 45일 이내에 후보 부동산을 3개까지 선정하여 중개기관에 서면으로 통보해야 하며 180일 이내에 대체 부동산 구입을 마쳐야 합니다. 특별한 언급이 없이 부동산 교환이라고 말할 때는 이 지연교환을 의미합니다. 역교환은 지연교환에서처럼 본인이 가지고 있는 부동산을 먼저 팔고 새로 구입할 부동산을 나중에 사는 것이 아니라, 이와 반대로 먼저 새 부동산을 사고 나중에 본인의 부동산을 매각하는 방법입니다. 부동산 시장이 셀러 마켓으로 형성되어 있어서 부득이 먼저 구입을 해야하는 경우라면 어쩔 수 없지만 이는 절차가 더 복잡하므로 가급적 피하는 것이 좋습니다. 개발교환은 현재 시세가 낮은 부동산을 사서 증축(Improvements)이나 개축(Renovation) 등의 투자를 한 다음에 이를 새로 구입하는 대체 부동산으로 등록하는 것으로서 디벨로퍼(Developer) 등의 부동산 사업자들이 선호하는 방법입니다.
중개기관은 특별한 라이센스 등을 갖춰야 할 필요는 없지만 부동산 교환의 경험이 많고 절차를 잘 알고 있는 전문기관을 선정하는 것이 좋습니다. 회계사, 변호사, 부동산 중개업자 등도 중개기관의 역할을 할 수 있지만 과거 2년내에 이들과 거래관계가 있었다면 중개기관이 될 수 없습니다. 그 밖에 부동산 매매시 오너모기지가 있거나 가족간에 부동산교환을 하고 2년내에 이를 팔면 세금혜택을 받지 못하므로 유의해야 합니다. <END>