렌트수입 세금보고
렌트수입 세금보고
한인들의 부동산 투자가 활발해지면서 렌트수입의 세금보고에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 본인이 살던 집에서 이사를 나가고 그 집을 세를 놓거나 다세대 주택에서 본인은 1층에 살고 2층은 세를 놓는 경우, 1년중 본인은 휴가철 등 일정기간만 사용하고 나머지 기간은 세를 놓는 경우, 렌트 손실이 발생하는 경우 등 다양한 경우에 적용되는 세법을 알아두면 절세효과를 높일 수 있습니다.
개인세금보고시 렌트수입은 보통의 경우 스케쥴 E로 보고되는데 여기에는 총 렌트수입과 관련 비용, 그리고 비용을 차감한 후의 이익이 보고되게 됩니다. 렌트수입에는 매달 받는 렌트비 뿐만 아니라 선수 렌트비(Advance Rental)도 받는 시점에서 수입으로 보고되어야 합니다. 예를 들면 보통의 경우 렌트보증금(Security Deposit)을 받을 때 마지막 한 달치를 미리 받는 경우가 있는데 이를 선수 렌트비라고 하며 렌트 마지막 달이 아닌 돈을 받는 시점의 개인세금보고시 이를 렌트수입으로 보고해야 합니다. 세입자가 주인을 대신해서 수리비 등을 지불하고 주인이 이를 렌트비에서 깎아주는 경우도 렌트비를 깎아주기 전의 원래 금액으로 렌트수입을 보고해야 합니다. 이 경우 주인은 깎아준 금액을 스케쥴 E에서 렌트관련 비용으로 수입에서 공제할 수 있습니다.
세입자가 들어와서 내부공사 등 시설투자(Tenant Improvement)를 한 경우는 시설투자를 한 시점, 또는 세입자가 나가서 그 시설투자를 주인이 인수하게 되는 시점 등 어느 경우에도 수입 또는 비용 계산을 하지 않습니다. 그 이유는 기본적으로 이러한 시설투자는 주인에게 아무런 자산적 가치가 없는 것으로 간주하기 때문입니다. 친구나 가까운 친척에게 시세보다 낮은 금액으로 렌트를 준 경우는 렌트관련 비용을 렌트수입에서 차감할 수 있으나 손실은 인정이 안됩니다.
비용측면에서 보면 렌트건물이 멀리 떨어서 있어서 주인이 렌트건물을 돌보기 위해 여행을 해야 하는 경우 관련 비용을 렌트비용으로 청구할 수 있습니다. 렌트건물을 짓는 중에 발생한 이자, 세금 등은 렌트비용이 아니며 건물원가에 합산해야 합니다. 렌트 건물(땅값 제외)에 대한 감가상각비를 비용으로 청구할 수 있는데 상각기간은 공사가 다 끝나고 렌트줄 준비가 되어있는 시점부터 시작합니다. 예를 들면 7월말까지 공사가 끝나고 8월부터 입주 가능 렌트 광고가 나가고 11월에 세입자가 들어왔다면 감가상각은 8월부터 시작할 수 있습니다. 총상각기간은 주거용 건물은 27.5년 상업용 건물은 39년입니다. 단, 첫 달에는 한 달치 상각비의 절반에 해당하는 금액만 비용으로 청구할 수 있습니다.
주인이 건물의 가치를 높이거나 수명을 연장하기 위하여, 또는 건물의 용도를 변경하기 위하여 사용한 금액은 비용이 아닌 자본적 투자(Capital Improvement)로 분류되어 건물 원가에 합산됩니다. 일반적인 수리와 투자가 같이 일어난 경우는 서로 분리해서 청구서를 받아야 하며 그렇지 않으면 모두 자본적 투자로 간주됩니다.
살던 집을 세주고 나올 경우는 입주가능 시점부터 감가상각비를 계산하며 감가상각 대상금액은 땅값을 제외하고 매입원가와 시세중 낮은 금액으로 합니다. 보통의 경우 부동산 가격이 오르기 때문에 원가를 적용해도 문제가 없지만 특별한 경우 시세가 더 낮을 수 있으므로 이러한 경우는 전문가로부터 감정가액을 받아서 상각 대상금액을 정해야 합니다. 2가구 이상의 다세대 주택의 일부를 세놓는 경우는 주인이 살고 있는 부분과 세입자가 살고 있는 부분의 비율을 정해서 렌트비용을 계산하면 됩니다. 예를 들어 이 비율이 50%라면 부동산세, 모기지 이자의 절반은 렌트비용에, 나머지 절반은 주인 개인세금보고서의 스케쥴 A(항목공제의 경우)에 반영하거나 아니면 아무 곳에도 반영하지 않습니다(항목공제를 안하는 경우).
휴가 주택(Vacation Home)처럼 1년중 일부만 살고 나머지 기간은 렌트를 주는 경우 렌트를 주는 기간이 15일 미만이면 렌트수입은 보고하지 않아도 되며 렌트비용도 인정 안됩니다. 렌트 기간이 15일 이상이면서 개인적으로 사용한 기간이 14일 또는 렌트기간의 10%(많은 쪽 적용)를 초과하면 스케쥴 E를 작성해야 하며 이 때 렌트비용은 렌트수입만큼만 인정되며 손실은 인정되지 않습니다. 그러나 개인적으로 사용한 기간이 이 기간을 초과하지 않으면 렌트비용은 발생한 것만큼 인정이 되나 손실이 나는 경우 일반 렌트의 경우와 같이 불로소득 손실제한 규정을 적용받습니다.
불로소득 손실제한 규정(Passive Activity Loss Restrictions)은 렌트 등 불로소득 활동으로부터 발생한 손실은 다른 불로소득 이익과만 상계되고 임금, 자영업 이익, 이자, 배당금, 투자이익 등 다른 수입과는 상계할 수 없도록 한 규정입니다. 당해년�