TIC(Tennant-In-Common)

한인들 사이에 많은 관심을 끌고 있는 부동산 교환(1031 Exchange)은 실질적으로 제한된 시간 안에 대체 부동산을 찾는 것이 가장 중요한 문제입니다. 부동산 교환시 현재 보유하고 있는 건물을 매각하면 매각시점으로부터 45일 이내에 구입이 예상되는 대체 부동산을 신고하고 180일 이내에 매입을 마쳐야 합니다. 그런데 최근 TIC라는 새로운 투자형태가 알려지면서 TIC를 통해 부동산을 매입하면 투자가치가 높은 부동산을 확보하면서도 시간 제한의 문제를 좀 더 쉽게 해결 할 수 있을 것으로 기대되어 이에 대한 투자자들의 관심이 높아지고 있습니다.
TIC의 의미를 굳이 우리말로 번역한다면 임대부동산 공동소유회사 (Co- ownership of Rental Real Property) 정도가 될 것입니다. 즉 부동산 하나를 여러 명의 투자자가 자금을 모아 공동 구매한 후 세입자에게 세를 주고 투자자는 임대수입과 건물가치의 상승에 따른 자본이득(Capital Gain)을 동시에 얻을 수 있는 투자방법입니다. TIC는 2002년 IRS가 Revenue Procedure 2002-22를 발표하면서 1031 Exchange 투자자가 TIC에 투자할 경우에도 일정 기준을 충족시키면 개별 부동산에 투자한 것과 동일하게 대체투자로 인정받을 수 있도록 함에 따라 부동산 투자자들의 주목을 받게 되었습니다.
TIC의 가장 핵심적인 내용은 분할소유권이라고 할 수 있습니다. 여러 명의 투자자가 자금을 모아 공동으로 투자하기는 하지만 그 소유권에 관한 Deed는 각각 개별 투자자의 이름으로 등록이 되기 때문에 본인이 투자한 금액만큼 본인의 개별 자산으로 인정받을 수 있습니다. 따라서 본인이 원하면 언제든지 이를 다시 팔 수 있으며, 투자자산에서 발생하는 수입에 대해서도 개별적으로 임대부동산을 소유한 것과 동일하게 세금보고하면 됩니다.
공동구매라는 측면에서 TIC는 흔히 Co-op으로 불리는 Stock Cooperative와 비슷하긴 하지만 Co-op은 소유권이 별도의 관리회사 이름으로 등록되고 투자자는 그 주식을 소유하게 된다는 점에서 TIC와 다릅니다. 파트너쉽에 의한 공동투자 역시 투자자산이 개별 파트너의 자산이 아닌 전체 파트너들의 공동자산으로 등록됩니다. 따라서 Co-op이나 파트너쉽에 의한 공동투자로는 부동산 교환에 다른 세금연기의 혜택을 받을 수 없습니다.
TIC는 투자를 주최하는 스폰서가 최대 35명까지의 투자자를 모집하여 상업용 건물에 투자하기 때문에 보통의 개별 투자자로는 엄두를 낼 수 없는 수천만달러의 고가 건물까지도 투자대상으로 할 수 있습니다. TIC가 매입하는 건물의 시가는 평균 1천만불에서 7천만불 사이인 것으로 나타나 있으며, TIC에 투자하는 개별투자자의 투자금액은 최소 5만불에서부터 시작할 수 있습니다.
그밖에 TIC에 대한 투자가 일반 부동산 투자보다 유리한 점으로는 자금수준에 맞는 투자 가능(원하는 만큼의 지분 구입), 투자의 다양성(미국 전역에 있는 TIC에 투자 가능), 안정적인 수입(매월 일정금액의 현금수입 발생),
전문회사에 의한 부동산 관리, Loan 문제의 해결(TIC 스폰서가 준비), 전문투자가에 의한 명백한 투자회수 전략(투자목적이 달성되면 가장 많은 자본이득을 달성할 수 있는 시점에서 빠져나옴), 투자 안정성(투자가치가 높은 대형투자에 참여) 등을 들 수 있습니다.
TIC가 많은 장점이 있는 투자 방법이긴 하지만 TIC 모집회사의 투자능력 및 과거의 성과, 해당 부동산의 투자가치 등은 투자자 본인이 스스로 잘 확인하고 투자하는 것이 좋습니다. 특히 IRS가 발행한 Revenue Procedure 2002-22에 의하면 1031 Exchange 혜택이 모든 TIC 투자자에게 자동적으로 주어지는 것은 아니기 때문에 이를 사전에 TIC 모집회사에게 확인해볼 필요가 있습니다. <END>

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