부동산 매매차익(Capital Gain)에 대한 세금

부동산이나 주식, 사업체 등을 매각하면 세금을 얼마나 내야 하는지 궁금해 하는 경우가 많습니다. 매매차익에 대한 세금은 매각하는 자산의 보유기간, 종류 등에 따라 각각 다른 세율이 적용되는데, 어떤 경우는 매매차익의 5%만 세금을 내면 되는가 하면 어떤 경우는 25%, 또는 28%까지 세금을 내야하는 경우가 있습니다. 이처럼 세율이 크게 달라지는 이유는 자산의 보유기간이 1년 미만인 경우와 1년 이상인 경우, 또 자산의 종류가 투자용 자산인지 업무용 자산인지, 또는 개인사용 자산인지에 따라 서로 다른 세율이 적용되기 때문입니다. 따라서 각각의 경우에 대한 세율을 알아두면 주식이나 주택, 또는 상업용 건물 등을 매각할 때 매매차익에 대한 세금을 미리 계산할 수 있어 매각시기나 매각금액 등을 결정하는데 도움을 받을 수 있습니다.
자산의 보유기간으로 볼 때 보유한지 1년 미만이 되는 자산의 매매차익은 자산의 종류에 관계없이 모두 경상이익(Ordinary Income)으로 간주되어 개인세금보고시 다른 수입과 합산되고 따라서 개인세금보고에 적용되는 세율과 동일한 세율이 적용됩니다. 예를 들면 2007년 부부 공동보고의 경우 매매차익을 포함한 전체 수입이 $15,650 이하이면 10%, $63,700 이하이면 15%, $128,500 이하이면 25%의 세금을 내야 합니다.
보유기간이 1년 이상 되는 자산의 매매차익은 자산의 종류별로 서로 다른 세율이 적용됩니다. 렌트건물, 주식 등의 투자자산(Investment Property)이나 본인이 살던 집 또는 본인이 타던 자동차 등 개인사용의 자산(Personal Use Property)은 본인의 개인세금보고시 적용받는 세율에 따라 5% 또는 15%의 매매차익에 대한 세금을 내게 됩니다. 즉, 2007
년 부부 공동보고의 경우 매매차익을 포함한 총수입이 $63,700 (10% 또는 15% Tax Bracket) 이하인 사람은 매매차익에 대해 5%의 세금만 내면 되며, 매매차익을 포함한 총 수입이 $61,300을 넘는 사람은 매매차익에 대해 15%의 세금을 내야 합니다.
여기서 주의할 것은 렌트건물 등 부동산에 대해 감가상각을 하고 렌트수입 보고시 이를 비용으로 처리한 경우입니다. 현재 부동산에 대한 감가상각은 27.5년(주거건물), 또는 39년(상업용건물)에 걸쳐 매년 같은 금액을 감가상각하도록 되어있는데(직선법, Straight-Line Method) 과거, 특히 1987년 이전에 연간 허용가능한 금액보다 더 많은 금액을 비용처리한 경우는 그 차액(Unrecaptured Section 1250 Gain)에 대하여 25%의 세금을 내야 합니다. 단, 이 25%의 세율은 본인의 개인세금보고 적용세율이 15%를 넘는 경우에만 해당되며, 개인세금보고 적용세율이 15% 또는 10%인 경우는 개인세금보고와 같은 세율로 세금을 내면 됩니다. 1987년 이후에 구입한 부동산에 대해서는 모두 일률적으로 직선법을 적용하도록 되어있으므로 이와 같은 문제가 없습니다.
트럭이나 장비 등 감가상각이 가능한 동산(Section 1245 Property)을 업무용으로 사용한 뒤 매각한 경우는 먼저 그 동안 비용처리한 감가상각비를 모두 더해서 이를 매매차익이 아닌 경상이익으로 보고하고 개인세금보고시 적용되는 세율과 같은 세율로 세금을 내야 합니다(Depreciation Recapture). 그 다음에 매매차익에서 감가상각비를 차감하고 남는 금액이 있으면 이에 대해서 매매차익에 적용되는 5% 또는 15%의 세율을 적용하게 됩니다.
그 밖에 미술품, 골동품, 보석, 우표, 동전 등 수집품(Collectibles)으로부터 발생한 매매차익에 대해서는 28%의 높은 세율이 적용됩니다.
자산을 처분할 때 손실이 발생한 경우는 자산의 보유기간이 1년 미만인지 또는 1년 이상인지에 관계없이 자산의 종류에 따라 처리 방법이 달라집니다. 주식, 렌트건물 등 투자자산은 매년 $3,000 한도내에서 손실처리가 가능하고 $3,000이 넘는 금액은 그 다음 해로 이월시켜서 그 금액이 다 없어질 때까지 매년 $3,000씩 손실을 인정받을 수 있습니다. 업무용으로 사용된 자산(1231 Assets)의 처분손실은 경상손실(Ordinary Loss)로 인정되어 손실금액 전부를 다른 수입에서 차감할 수 있습니다. 그러나 본인이 살던 집이나, 본인이 개인적으로 사용했던 자동차 등 개인자산(Personal Use Property)을 처분해서 손실이 난 경우는 개인세금 보고시 인정받지 못하므로 유의해야 합니다.
매매차익은 매각가격에서 매입원가, 매입후 공사비용 및 매매관련 부대비용 등을 차감하는 방식으로 계산되기 때문에 매매차익을 줄일 수 있는 비용들에 대한 기록을 잘 유지해야 합니다. 특히 주식투자의 경우 투자를 대행해주는 기관들이 매각금액은 반드시 IRS에 보고하나 매입금액에 대해서는 보고를 하지 않기 때문에 이에 대한 기록을 본인들이 갖고 있지 않으면 세금보고시 매입원가를 인정받지 못하는 불이익을 당할 수 있습니다.

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