부동산 교환과 세금 혜택(Sec. 1031 Exchange)

건물이나 토지 등 부동산과 매매와 관련 가장 많이 듣는 질문중의 하나가 “현재의 건물을 팔고 다른 건물을 사면 세금을 안내도 된다고 하는데 어떻게 하면 되나요?” 하는 것입니다. 이 질문은 부동산 매매와 관련 세금 혜택이 있다는 것을 듣긴 했지만 정확히 그 것이 무엇인지, 그리고 나도 그 혜택을 받을 수 있는 지에 대한 궁금증을 나타낸 것이라고 할 수 있습니다.
이 질문에 포함되어 있는 내용을 회계적인 용어로 다시 표현하면 ‘세금이 부과되지 않는 동종의 자산교환(Nontaxable Like-Kind Exchange)’이라고 합니다. 일반적으로 부동산을 사고 팔 때 매매차익(Capital Gain)이 발생하면 이에 대해 양도소득세를 내야합니다. 그러나 현재의 건물을 팔고 정해진 기간 내에 다른 건물을 사게 되면 그 매매차익에 대해 세금을 내지 않아도 되는 혜택이 있는데, 이를 Nontaxable Like-Kind Exchange라고 합니다. 이 혜택을 받기 위해서는 다음과 같은 조건들이 충족되어야 합니다.
첫째, 현재 가지고 있거나 새로 구매할려고 하는 자산이 투자용(For Investment), 또는 업무용(For Business Use) 자산이어야 합니다. 예를 들면 토지, 상가, 임대 목적의 주거건물, 업무용 차량, 업무용 장비, 창고 등이 여기에 해당됩니다. 반면 본인이 살고 있는 주택, 개인소유의 보트 등 개인용도(For Personal Use)의 자산은 여기에 해당이 되지 않습니다.
둘째, 현재 팔려고 하는 자산과 동일한 종류의 자산을 구입해야 합니다. 이를 ‘Like-Kind’의 조건이라고 합니다. 여기서 ‘Like’의 의미는 자산의 본질, 속성 등이 같아야함을 의미하며, 등급이나 질까지 같아야 할 필요는 없습니다. 토지와 아파트 건물의 교환, 상가와 창고의 교환, 헌 집과 새 집의 교환 등이 Like-Kind Exchange에 해당됩니다. 일반적으로 개인의 주거주택(Primary Residence)을 제외한 부동산과 부동산의 교환은 대체로 여기에 해당된다고 볼 수 있습니다. 또한 투자용 자산과 업무용 자산은 서로 교환할 수 있습니다. 그러나 투자용 자산과 개인용 자산, 업무용 자산과 개인용 자산은 서로 교환할 수 없습니다. 판매를 위해 보유하고 있는 자산도 여기에 해당되지 않습니다. 예를 들면 부동산업자가 매매를 위해 보유하고 있는 부동산을 교환하는 것은 세금혜택이 없습니다.
셋째, 정해진 기간 안에 매매가 이루어져야 합니다. 현재 보유하고 있는 자산을 매각한지 45일 이내에 새로 구입하고자 하는 자산이 확정되어야(Identified) 하며, 180일 이내에 새로 구입하는 자산의 구매계약이 종결되어야 합니다. 이 기간 제한은 매우 중요하므로 반드시 지켜져야 하며 예외가 인정되지 않습니다. 규정이 엄격한 만큼 만약의 경우에 대비해 45일 이내에 3개까지 매입 후보자산을 선정할 수 있도록 허용하고 있습니다. 또한 가급적 새로운 자산의 매입보다 현재 보유하고 있는 자산의 매각이 선행되어야 합니다. 마음에 드는 건물이 있어 먼저 매입을 하는 경우는 Reverse Exchange라고 하여 보다 복잡한 절차가 요구되므로 이를 피하는 것이 좋습니다.
넷째, 새로 구입하는 자산의 가격이 매각하는 자산의 가격과 같거나 높아야 합니다. 현재 보유자산의 매각금액에 추가로 돈을 더해서 새 자산을 구입하는 것은 무방합니다. 그러나 새로 구입하는 자산의 가격이 더 낮아 그 차이 분을 현금으로 받게 되면 그 만큼 매매차익에 대한 세금보고를 해야 하므로 세금 혜택의 효과가 줄어들게 됩니다.
Nontaxable Like-Kind Exchange는 최종적으로 자산을 매각할 때 최초가격 대비매매차익에 대해 세금을 내야 하기 때문에 엄밀한 의미에서 비과세(Nontaxable)라기 보다는 납세연기(Tax Deferral)라고 할 수 있습니다. 또한 자산의 매각과 매입이 정해진 기간 내에 동시적으로(Simultaneouly) 모두 이루어져야 하기 때문에 보유자산의 매각 계획 초기부터 회계사, 부동산중개인, 전문중개기관(Qualified Intermediary)등 전문가와 상의하여 신중하게 진행하는 것이 좋습니다. 또한 자산교환이 일어난 연도의 개인세금보고시 잊지말고 Form 8824를 사용하여 IRS에 동종의 자산교환에 대한 보고를 해야 합니다.