렌트수입 세금보고

서브프라임 모기지 사태의 여파로 부동산 시장이 위축되고 있는 가운데 세금보고시렌트수입 보고를 어떻게 하느냐에 따라 절세효과를 높일 수 있는 경우가 많이 있습니다. 특히 세입자를 구하지 못해 손실을 본 경우 일정 조건을 충족시키면 $25,000까지의 렌트손실을 다른 수입과 서로 상계하여 세금을 줄일 수 있습니다.
세법에는 불로소득 손실제한 규정(Passive Activity Loss Restrictions)이 있어서 렌트 등 불로소득 활동으로부터 발생한 손실은 불로소득 이익과만 상계되고 임금, 자영업 이익, 이자, 배당금, 투자이익 등 다른 수입과는 상계할 수 없도록 되어 있습니다. 그런데 전문적인 부동산 사업자(Real Estate Professional)가 실질적으로 렌트사업에 참여하는(Materially Participate) 경우는 렌트손실에 대해서 불로소득 손실제한을 받지 않고 다른 수입과 상계할 수 있습니다. 그러나 전문 부동산 사업자로 인정받기 위해서는 1년에 750시간 이상을 부동산업에 종사해야 하는 등 까다로운 조건을 충족시켜야 합니다.
부동산 전문사업자가 아닌 일반인도 적극적으로 렌트사업에 참여하는(Actively Participate) 경우 렌트손실의 $25,000까지를 다른 일반소득과 상계할 수 있는 혜택이 있습니다. 일반인이 적극적으로 렌트사업에 참여하는지의 여부는 실질적으로(Bona Fide) 렌트에 관한 주요 조건을 결정하면 되며 전문 부동산 사업자와 같은 시간 조건 등을 충족시킬 필요는 없습니다. 단, 소득(MAGI)이 $100,000을 넘어가면 그 초과한 금액의 1/2만큼 $25,000 한도가 줄어들게 됩니다.
개인세금보고시 렌트수입은 보통의 경우 스케쥴 E로 보고되는데 여기에는 총 렌트수입과 관련 비용, 그리고 비용을 차감한 후의 이익이 보고되게 됩니다. 렌트수입에는 매달 받는 렌트비 뿐만 아니라 선수 렌트비(Advance Rental)도 받는 시점에서 수입으로 보고되어야 합니다. 세입자가 주인을 대신해서 수리비 등을 지불하고 주인이 이를 렌트비에서 깎아주는 경우도 렌트비를 깎아주기 전의 원래 금액으로 렌트수입을 보고해야 합니다. 이 경우 주인은 깎아준 금액을 스케쥴 E에서 렌트관련 비용으로 수입에서 공제할 수 있습니다.
세입자가 들어와서 내부공사 등 시설투자(Tenant Improvement)를 한 경우는 시설투자를 한 시점, 또는 세입자가 나가서 그 시설투자를 주인이 인수하게 되는 시점 등 어느 경우에도 수입 또는 비용 계산을 하지 않습니다. 그 이유는 기본적으로 이러한 시설투자는 주인에게 아무런 자산적 가치가 없는 것으로 간주하기 때문입니다. 친구나 가까운 친척에게 시세보다 낮은 금액으로 렌트를 준 경우는 렌트관련 비용을 렌트수입에서 차감할 수 있으나 손실은 인정이 안됩니다.
비용측면에서 보면 렌트건물이 멀리 떨어서 있어서 주인이 렌트건물을 돌보기 위해 여행을 해야 하는 경우 관련 비용을 렌트비용으로 청구할 수 있습니다. 렌트건물을 짓는 중에 발생한 이자, 세금 등은 렌트비용이 아니며 건물원가에 합산해야 합니다. 렌트 건물(땅값 제외)에 대한 감가상각비를 비용으로 청구할 수 있는데 상각기간은 공사가 다 끝나고 렌트줄 준비가 되어있는 시점부터 시작합니다. 예를 들면 7월말까지 공사가 끝나고 8월부터 입주 가능 렌트 광고가 나가고 11월에 세입자가 들어왔다면 감가상각은 8월부터 시작할 수 있습니다. 총상각기간은 주거용 건물은 27.5년 상업용 건물은 39년입니다. 단, 첫 달에는 한 달치 상각비의 절반에 해당하는 금액만 비용으로 청구할 수 있습니다.
주인이 건물의 가치를 높이거나 수명을 연장하기 위하여, 또는 건물의 용도를 변경하기 위하여 사용한 금액은 비용이 아닌 자본적 투자(Capital Improvement)로 분류되어 건물 원가에 합산됩니다. 일반적인 수리와 투자가 같이 일어난 경우는 서로 분리해서 청구서를 받아야 하며 그렇지 않으면 모두 자본적 투자로 간주됩니다.
휴가 주택(Vacation Home)처럼 1년중 일부만 살고 나머지 기간은 렌트를 주는 경우 렌트를 주는 기간이 15일 미만이면 렌트수입은 보고하지 않아도 되며 렌트비용도 인정 안됩니다. 렌트 기간이 15일 이상이면서 개인적으로 사용한 기간이 14일 또는 렌트기간의 10%(많은 쪽 적용)를 초과하면 스케쥴 E를 작성해야 하며 이 때 렌트비용은 렌트수입만큼만 인정되며 손실은 인정되지 않습니다. 그러나 개인적으로 사용한 기간이 이 기간을 초과하지 않으면 렌트비용은 발생한 것만큼 인정이 되나 손실이 나는 경우 일반 렌트의 경우와 같이 불로소득 손실제한 규정을 적용받습니다. <END>

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